Nepremičnine so lahko sestavni del podjetja in tudi ključna sredstva za nadpovprečni uspeh podjetja, zlasti če se uporabljajo neposredno pri poslovanju ter se v funkcionalnem ali ekonomskem smislu razlikujejo od drugih nepremičnin na trgu (npr. če obstajajo določene lokacijske prednosti, funkcionalne prednosti, ki podjetju na ta račun omogočajo konkurenčno prednost).
Pogosto se postavi vprašanje "KAKO JE NAJBOLJ PRIMERNO OBRAVNAVATI NEPREMIČNINE PRI VREDNOTENJU DELUJOČEGA PODJETJA?" Natančneje, ali jih je treba obravnavati kot operativna sredstva ali kot neoperativna sredstva.
KAJ SO NEOPERATIVNA SREDSTVA?
Preprosto povedano, neoperativna sredstva so tista, ki se ne uporabljajo v osnovnem poslovanju podjetja, se ne uporabljajo v ustvarjanju operativnih prihodkov podjetja. Med njimi so običajno presežen denar, kratkoročne naložbe ter druga presežna sredstva, ki niso nujna za operativno poslovanje podjetja (npr. vozila, umetnine itd.)
Kaj pa nepremičnine?
Če se nepremičnine v lasti podjetja ne uporabljajo v rednem poslovanju je jasno, da predstavljajo neoperativna sredstva in jih je potrebno le dodati vrednosti iz poslovanja.
Ko pa gre za nepremičnine, ki se dejansko uporabljajo v poslovanju, pa se stvari nekoliko zapletejo. Načeloma pa velja, da bi morali nepremičnine pri oceni vedno obravnavati kot neoperativna sredstva, poslovne rezultate podjetja oziroma njihove projekcije pa primerno prilagoditi.
Obravnava nepremičnin kot neoperativnih sredstev se zdi proti intuitivna, saj se nepremičnine dejansko uporabljajo v poslovanju in prispevajo k končni dobičkonosnosti (prihranek pri strošku najema, prihodki iz oddaje). Razlog da nepremičnine vseeno obravnavamo kot neoperativna sredstva je v tem, da so nepremičnine bistveno drugačna oblika sredstev od drugih operativnih sredstev podjetja.
- so bistveno manj tvegana oziroma bistveno bolj "varna" sredstva od drugih operativnih sredstev,
- s časom ne izgubljajo vrednosti (jo celo pridobivajo).
Zato nima smisla, da nepremičnine vštevamo v skupno kvoto operativnih sredstev in jih diskontiramo z zahtevano stopnjo donosnosti podjetja, saj je stopnja tveganosti oziroma zahtevane stopnje donosnosti nepremičnin manjša.
DELITEV VREDNOSTI
Kot omenjeno, nepremičnine pri oceni vrednosti opredelimo kot neoperativna sredstva. Nepremičnino torej efektivno odcepimo od preostalih operativnih delov podjetja. Njeno vrednost ocenimo ločeno, na koncu pa prištejemo prilagojeni vrednosti iz poslovanja.
Za ločeno vrednotenje nepremičnine mora ocenjevalec vrednosti najprej določiti pošteno tržno najemnino za tako nepremičnino. Nato vrednost najemnine odstrani iz poslovnih rezultatov podjetja. Na primer, za lastno nepremičnino, ki jo podjetje uporablja kot svoje pisarniške prostore, bo ocenjevalec najprej povečal stroške podjetja za znesek tržne najemnine takih prostorov, kar zmanjša dobiček in denarne tokove podjetja, na katerih temelji vrednotenje. Novo nastalo vrednost iz poslovanja bo nato združil s samostojno tržno vrednostjo nepremičnine ter s tem dosegel skupno vrednost podjetja.
Ker nepremičnino v prihodnjih projekcijah ločimo od operativnega dela, moramo opraviti določene prilagoditve denarnih tokov v prihodkovnem oziroma odhodkovnem delu poslovanja.
- če ima podjetje lastne nepremičnine, v katerih deluje: moramo ugotoviti, koliko bi moralo podjetje, če bi želelo delovati v teh istih nepremičninah, plačati v obliki najemnine na prostem trgu. Pridobljeno hipotetično najemnino moramo všteti v stroške podjetja in s tem zmanjšati projekcije dobičkov.
- če ima podjetje lastne nepremičnine, v katerih ne deluje, ampak jih oddaja drugim: za ločeno oceno te nepremičnine, moramo v tem primeru prilagoditi oziroma natančneje zmanjšati prihodke podjetja za znesek najemnine, ki jo podjetje prejme ob oddajanju.